Immobilien auf Kinder übertragen

• Lebzeitige Übertragung vs. Zuweisung per Tod

Zunächst sollte geklärt werden, ob die Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen oder erst im Todesfall einem Kind angerechnet werden soll. Eine individuelle Auslegeordnung hilft, finanzielle Möglichkeiten beider Generationen zu erfassen. Holen Sie zwei Verkehrswertgutachten von Fachpersonen ein, um fundiert unterschiedliche Übergabeszenarien prüfen zu können.

• Verkauf zum Verkehrswert

Ist die nächste Generation in der Lage, den Verkehrswert zu bezahlen, erstellt das Notariat den Übertragungsvertrag. Dabei fallen meist Grundstücksgewinn- und ggf. Handänderungssteuern an, die aufgrund der Preisentwicklung beachtlich sein können. Der Erlös bietet finanzielle Flexibilität, etwa für den Kauf einer kleineren Wohnung oder persönliche Projekte. Bei mehreren Kindern empfiehlt sich, die Preisbildung gemeinsam zu klären und allfällige Differenzen durch einen Erbvertrag zu regeln.

• Übertragung mit Preisreduktion

Wenn Sie nicht auf die volle finanzielle Entschädigung angewiesen sind, können Sie Ihren Kindern die Immobilie unter dem Marktwert oder mit Übernahme der Hypothek übertragen. Die Differenz zum Verkehrswert gilt als lebzeitige unentgeltliche Zuwendung und wird beim Erbgang angerechnet – bewertet wird sie erst beim Tod, was zu einer Wertsteigerung führen kann. Das übernehmende Kind hat folglich keine Klarheit über die Höhe des dereinst auszugleichenden Betrags. Ein Erbvertrag kann helfen, den Erbvorbezug zu fixieren und Streit zu vermeiden. Häufig wird ein Gewinnanteilsrecht vereinbart, falls das Kind die Immobilie später zum Marktwert verkauft. Eine steuerliche Prüfung durch Fachpersonen ist dringend empfohlen, insbesondere in Bezug auf Schenkungs-, Grundstücksgewinn- und Handänderungssteuern.

• Nutzniessung und Wohnrecht

Wer die Immobilie überschreiben, aber weiterhin darin wohnen möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung vorbehalten. Beim Wohnrecht (als reduzierter Form der Nutzniessung) bleibt das Wohnen möglich, während die gewöhnlichen Unterhaltskosten selbst zu tragen sind. Die Nutzniessung erlaubt auch Vermietung, bringt aber zusätzliche steuerliche und finanzielle Pflichten mit sich (Tragung der Hypothekarzinsen, der gewöhnlichen Unterhaltskosten, der Versicherungsprämien; Versteuern des Eigenmietwerts* und allfälliger Mietzinserträge sowie des Nettowerts als Vermögen durch den Nutzniessungsberechtigten). Erst nach dem Tod des Nutzniessers kann die Immobilie frei von den Eigentümern genutzt werden. Die Dauer dieser Rechte können vertraglich beschränkt oder lebenslang vereinbart werden. Mit Einräumung eines solchen Rechts wird der Immobilienpreis für die übernehmenden Kinder reduziert.

* Das Abstimmungsergebnis lag bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Eine allfällige Abschaffung des Eigenmietwertes tritt frühestens per 1.1.2028 in Kraft.

• Vorsicht Pflichtteil

Die Übertragung einer Immobilie – ob lebzeitig oder per Ableben – darf die Pflichtteile der übrigen Erben nicht verletzen. Eine Pflichtteilsverletzung muss von den anderen Kindern nicht akzeptiert werden.

• Vorsicht im Pflegefall

Ein häufiger Irrtum ist, dass durch die Übertragung der Immobilie der Anspruch auf Ergänzungsleistungen im Pflegefall gesichert sei. Tatsächlich wird die Schenkung bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen angerechnet – jährlich mit einem Freibetrag von CHF 10’000. Zudem können nach dem Tod ergänzungsleistungsberechtigter Personen Rückzahlungen aus dem Nachlass verlangt werden. Eltern sollten sich daher finanziell nicht vollständig von ihren Kindern abhängig machen.

• Mietverhältnis

Alternativ können die Kinder die Immobilie von den Eltern mieten. Die Mietzinserträge sind als Einkommen zu versteuern. Setzen Sie die Miete unter dem Marktwert an, bildet die Differenz zwischen einer Marktmiete und der effektiv bezahlten Miete des Kindes eine monatliche lebzeitige, unentgeltliche Zuwendung, welche sich bis zu Ihrem Tod kumuliert und im Nachlass relevant wird. Vorteilhaft an diesem Modell kann sein, dass das Vermögen weiterhin in der Immobilie verbleibt und eine Wertsteigerung den Eigentümern zukommt.

• Immobiliengesellschaft

Sind mehrere Immobilien weiterzugeben, kann es sich lohnen, die Übergabe mit einer Immobiliengesellschaft zu strukturieren. In den meisten Kantonen fallen bei der Übertragung der Immobilien ins Vermögen der juristischen Person Grundstücksgewinnsteuern an. Ob sich eine solche Strukturierung trotz allfälliger initialer Steuerfolgen lohnt, hängt von der Zusammensetzung des Portfolios, vom Ort der Liegenschaften sowie von der Zielsetzung ab, weshalb eine individuelle Prüfung durch Fachpersonen unabdingbar ist.

Fazit

Eine Immobilienübertragung auf Kinder zu Lebzeiten kann eine sinnvolle Lösung sein – setzt aber eine gründliche Planung voraus. Neben steuerlichen Aspekten sind insbesondere die erbrechtlichen Folgen zu beachten. Wichtig ist es, die getroffenen Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und bei Unsicherheiten den Rat von Expertinnen und Experten einzuholen. So lassen sich spätere Konflikte vermeiden und der Familienfrieden bewahren. Wir begleiten Sie gerne auf diesem Weg.